Das neue Bestellerprinzip im Maklerrecht Sinn oder Unsinn einer Koalitionsvereinbarung

veröffentlicht am 15. Mai 2014

Die geplante Einführung eines „Bestellerprinzips“ im Maklerrecht bei der Vermietung von Wohnraum bedeutet nicht, dass generell nur der Vermieter den Makler zahlt sondern im Einzelfall entweder der Vermieter oder der Mieter, oder bei Doppelbeauftragung/- bestellung beide.

Hierzu folgende Anmerkungen:

  • entscheidend soll sein, wer den Makler zuerst „bestellt“, ihm also einen entgeltlichen Maklerauftrag gegeben hat. Im Einzelfall heißt das, dass der Mieter für die Mietangebote, wo bereits eine Bestellung/ =Beauftragung durch den Vermieter vorliegt keine Provision zu zahlen hat. Bei allen neuen Angeboten, welche erst nach dem Suchauftrag des Mieters eingehen, müsste der Mieter dann als Besteller allerdings Provision zahlen. Gleiches gilt für den Vermieter, der für alle, vor seinem Maklerauftrag vorhandenen Suchanfragen von Mietern keine Provision zahlt- da hier ja eine Bestellung des Mieters vorliegt- gleichwohl aber für alle späteren Suchkontakte von Mietinteressenten provisionspflichtig würde.
    Erkennbar ist, dass eine solche Regelung weder praxiskonform noch konfliktfrei ist, da bei allen 3 Parteien- Makler, Mieter, Vermieter – erhebliche Abgrenzungsprobleme und leider Manipulationsspielräume entstehen. Denn es wird immer wieder Situationen geben, wo sich nicht mehr exakt feststellen lässt, wer den Makler zuerst bestellt hat. Und sofern beide – Mieter und Vermieter- nur ein provisionsfreies Arbeiten des Maklers fordern, müsste der Makler letztlich seine Arbeit einstellen – mit entsprechend negativen Folgen für die Beschäftigungsverhältnisse.
  • es verwundert, dass eine solche einschränkende Veränderung nur für die Vermietung von Wohnraum gelten soll. Der Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien und die Vermietung von Gewerbeimmobilien werden von dieser Änderung nicht berührt. Logisch ist das nicht. Entweder gilt das neue Bestellerprinzip generell für das gesamte Maklerrecht oder es sollte bei der alten Regelung bleiben. So stellt sich beispielsweise die Frage, welches Recht für hybride Mischformen gilt, wie beispielsweise die Vermietung von Wohnhäusern mit integriertem Büro, Halle, Werkstatt etc. Auch hier entsteht wiederum eine unklare Situation, welche Anlass zu Manipulationen und Konflikten gibt.
  • Fachleute befürchten, dass mit der Einführung des neuen Bestellerprinzips „englische Verhältnisse“ entstehen. Das bedeutet, dass Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit über eine vermehrte Forderung von Abstandszahlungen für z.B. wertloses Mobiliar oder eine weitere Mietsteigerung versuchen werden, die Maklerprovision auf den Mieter abzuwälzen. Gerade in Ballungsgebieten mit knappem Wohnraum und hoher Nachfrage besteht die Gefahr, dass auch Vermieter mit noch moderaten Mietforderungen veranlasst werden, Mieten bzw. sonstige Forderungen an Mieter zu erhöhen. Außerdem prognostizieren Verbände ein zukünftiges Beharren von Vermietern auf einen beiderseitigen, längeren Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter um nicht in kurzer Zeit mehrfach den Makler zahlen zu müssen. Leidtragende sind letztlich wiederum die Mieter in Regionen mit knappen Wohnungsangebot, deren Flexibilität eingeschränkt wird. Die Folge könnten weitere restriktive Eingriffe in das Miet- und Maklerrecht sein.
  • Seit über 120 Jahren gibt es gemäß § 652 ff BGB ein funktionierendes und gerechtes Bestellerprinzip. Niemand fordert eine zügellose, unsoziale Marktwirtschaft. Aber das bisherige Maklerrecht und die darauf aufbauende Rechtssprechung waren vollkommen ausreichend, Mieter, Vermieter und auch Makler angemessen zu schützen. Und zwar ohne, dass das Prinzip der Vertragsfreiheit gravierend verletzt wurde. Wer den Makler gemäß § 652 BGB letztlich bezahlt hängt von der jeweiligen Marktsituation und dem höheren Nutzenzuwachs durch eine erfolgreiche Maklerleistung ab. So hat sich in den verschiedenen Regionen von Deutschland, in unterschiedlichen Zeiträumen und für die verschiedenen Immobilienarten jeweils eine unterschiedliche Handhabung bzgl. der Provisionszahlung ergeben.

In vielen struktur- und damit nachfrageschwachen Regionen von Deutschland zahlt nach wie vor der Vermieter den Makler, da der Nutzengewinn des Vermieters durch den Makler größer ist als für den Mieter, der hier auf ein Überangebot von günstigen Wohnraum trifft. Je nach wirtschaftlicher Situation in Deutschland und in Abhängigkeit vom Arbeitsmarkt hat sich auch zu verschiedenen Zeiten in ein und derselben Region von allein geregelt, ob der Mieter oder der Vermieter den Makler bezahlt. Und bei unterschiedlichen Immobilienarten hat sich ebenfalls in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage ergeben, dass entweder der Vermieter oder der Mieter oder hälftig beide den Makler entlohnen.

Letztlich erfährt ein Mieter, welcher in stark nachgefragten Stadtteilen von Hamburg, München, Frankfurt oder Berlin durch einen Makler erfolgreich eine Mietgelegenheit nachgewiesen oder vermittelt bekommt den höheren Nutzengewinn als der Vermieter. Von daher ist es nicht nur wirtschaftlich für den Mieter sondern auch gerecht, wenn er in dieser Situation den Makler bezahlt. Im Übrigen bleibt es immer die individuelle Entscheidung eines Mietinteressenten, ob er die Dienste eines Maklers gegen eine erfolgsabhängige Entlohnung in Anspruch nehmen will, oder nicht.

Die jetzt vorgesehene Neuordnung im Maklerrecht greift unnötig in ein funktionierendes Marktgeschehen ein und schafft erhebliche Probleme für Mieter, Vermieter und Makler. Die Folge wird ein Abbau von Arbeitsplätzen bei Maklern, eine Zunahme von Zivilprozessen und in Ballungsgebieten eine Verschlechterung der Situation für Mieter sein.




 

Der beste Mieterschutz auch im Hinblick auf die Frage, ob ein Makler nötig ist und wer ihn letztlich bezahlt ist immer noch ein breites Angebot an bezahlbarem Wohnraum. Genau hier hat aber die Politik seit Jahrzehnten versagt. Es wurden auf kommunaler Ebene weder ausreichend Grundstücke zur Verfügung gestellt, noch die Bauleitplanung rechtzeitig auf eine erhöhte Nachfrage eingestellt. Länder und Bund haben seit vielen Jahren den sozialen Wohnungsbau zurückgefahren und damit eine Knappheit von bezahlbarem Wohnraum in Ballungsgebieten begründet.

Im Gegenzug wurde der Erwerb und der Neubau von Wohnraum durch eine Erhöhung von Steuern (z.B. Grunderwerbssteuer von 2% auf bis zu 6,5%), Abgaben und der steigenden Anforderung an Schall-, Brand- und vor allem Wärmeschutz ständig verteuert. Höhere Kosten begründen aber auch höhere Kaltmieten im Neubausektor, was mit einer Zeitverzögerung zu steigenden Mieten im Bestand führt.

Tatsächlich waren aber die Kaltmieten in vielen Regionen von Deutschland in den letzten 15 Jahren rückläufig, auch weil sich die Mietnebenkosten dank drastischer Steuer – und Abgabenerhöhungen zu einer zweiten Miete entwickelt haben.

Von daher ist über viele Jahre auch die Zahl der Baugenehmigungen von Geschoßwohnungen zurückgegangen, während der Bedarf an Wohnraum, vor allem in den Ballungsgebieten, ständig gestiegen ist.
Seit 3 Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsbau wieder, da dank stark gesunkener Zinsen und wieder steigender Mieten eine auskömmliche Rentabilität möglich ist.

Es besteht aber eine große Gefahr, dass durch die geplanten Änderungen im Miet- und Maklerrecht das notwendige Wachstum im Mietwohnungsbau wieder abgewürgt wird. Eine Konsequenz, die weder Mieter, Vermieter, Makler und sicherlich auch nicht die verantwortlichen Politiker wollen.

 

Bestellerprinzip

  • nur für Mietwohnungen, nicht für Gewerbemieten – kaufen oder Kaufobjekte
  • rechtliche Probleme
  • wer ist zuerst Besteller Mieter oder Vermieter
  • d.h., der Makler muss mit beiden eine Provisionsvereinbarung treffen für den Fall, dass Mieter/ Vermieter Besteller ist und aufgrund des Suchauftrages spätere Vertragsangelegenheiten gefunden werden und andererseits den Mieter/ Vermieter freistellen für vorhandene Angebote aus dem Bestand da Manipulationsspielräume -) Zunahme von Rechtsstreitigkeiten
    • englische Verhältnisse -) Vermieter werden Kosten auf Mieter überwälzen, da wo es möglich ist (Abstandszahlungen, weitere Mieterhöhungen)
    • Durchsetzen von Verzicht auf Kündigung (da wo es möglich ist) um nicht kurzfristig weitere Provisionen zu zahlen, d.h. in Gebieten mit hoher Nachfrage und geringem Angebot verschärfen sich die Konditionen für Mieter, es entsteht kein neuer Wohnraum.

Folge Zunahme von Rechtsstreitigkeiten, Verschärfung der Konditionen in Ballungsräumen, Arbeitsplatzabbau.
Unnötig, da seit 130 Jahren ein Bestellerprinzip gem. § 652 BGB existiert und der Markt geregelt hat, in welche Region, zu welcher Zeit und für welche Immobilienart entweder der Mieter oder der Vermieter die Provision bezahlt.

Wenn Politiker ernsthaft eine Kostenentlastung von Mietern wollen, hätten sie auf allen politischen Ebenen viele Möglichkeiten. Durch Steuern, Abgaben und eine ständig steigende Verordnungsflut, auch seitens der EU, sind wir Weltmeister im teuren Bauen geworden. Kostenmiete € 10,- in Folge steigen und einer Zeitverzögerung auch Bestandsmieten. Mieteintreiber sind eben nicht angeblich raffgierige Vermieter sondern staatliche Organe.

Zum News-Archiv

Nach oben
Datenschutz-Einstellungen